Сначала вы верите. Верите в проект, в рендеры, в менеджера с уверенным голосом, который уверяет, что ключи уже почти у него в кармане. Покупаете квартиру на котловане, скидываетесь на коммерческое помещение в перспективном ЖК, подписываете ДДУ или инвестдоговор. А потом… потом начинается тишина. Котлован так и остаётся котлованом, офис застройщика закрыт, сайт не открывается, а слухи в интернете всё тревожнее. И вот оно: слово «банкротство» уже мелькает не где-то в новостях, а в вашей голове. И сразу хочется понять: что делать, как вернуть деньги и не остаться ни с чем, кроме подписанного договора и грустного опыта. Разбираемся честно и по-человечески, как вытаскивать вложенные деньги, если застройщик загнулся и теперь входит в статус банкрота.

Кто вы в этой истории — участник долевого строительства или просто инвестор

Первое, с чего надо начать — понять, в какой роли вы выступаете. Это звучит скучно, но очень важно. Потому что именно от вашей «позиции» в этой игре зависит, как вас запишут в реестр кредиторов. А это — ваш единственный шанс получить что-то обратно. Есть несколько вариантов:
  • Вы заключили ДДУ (договор долевого участия) — поздравляем, вы дольщик, а значит, защищены 214-ФЗ.
  • У вас предварительный договор купли-продажи — ситуация хуже, потому что это не инвестиция в стройку, а просто намерение что-то купить.
  • Вы подписали инвестдоговор, договор займа, участия в проекте, вступили в ЖСК — тут уже всё тоньше, нужно смотреть, как оформлены платежи, есть ли акты и прочее.
  • Вы дали деньги по «договору задушевного доверия» (устно или с распечаткой с WhatsApp) — готовьтесь к квесту.
Если у вас нормальный ДДУ, зарегистрированный в Росреестре, вы в выигрыше. Не в смысле, что всё получите, а в смысле — у вас хотя бы есть законная позиция. Всех остальных судьба может потрепать посильнее.

Что вообще происходит, когда застройщик банкротится

Когда застройщик банкротится, это не значит, что он бросает всё и уезжает на Бали. Это юридическая процедура, где назначается арбитражный управляющий, собирается информация о долгах, и начинается делёжка. Очередь огромная: подрядчики, поставщики, налоговая, банк, дольщики, клиенты, уволенные сотрудники — все в одну кучу. И если вы хотите что-то вернуть, вам нужно в эту кучу влезть. Не с боем, а с заявлением. Официально. Потому что без этого вы — никто. Даже если вложили миллионы.

Как попасть в реестр требований

Чтобы попасть в реестр, нужно:
  • Понять, кто ведёт дело о банкротстве (узнать можно на сайте Картотека арбитражных дел).
  • Написать заявление о включении в реестр требований кредиторов.
  • Приложить документы: договор, платежки, переписку, всё, что у вас есть.
  • Уложиться в срок — до окончания процедуры наблюдения или санации (обычно это 30 дней с момента публикации о банкротстве, но чем раньше, тем лучше).
Если вы пропустите срок — можно попробовать восстановить, но это уже как рулетка. Суд может отказать, даже если у вас была уважительная причина. Лучше не рисковать. Если вы — дольщик, требования о передаче жилья фиксируются отдельно. Это так называемые «не денежные требования». А вот если вы просите вернуть деньги — вы становитесь кредитором по деньгам. И очередь тут уже другая.

Очередь имеет значение

В деле о банкротстве очень важно, кто в какой очереди стоит:
  • В первую входят физики по вреду здоровью — они вне конкуренции.
  • Во вторую — зарплаты, выходные пособия.
  • В третью — все остальные.
Дольщики по ДДУ занимают особую позицию — они часто идут вне этой иерархии, но с ограничениями. Если объект стройки передан другой компании (например, через фонд защиты дольщиков), то возмещение может идти уже через неё. Если вы — инвестор по договору займа или по какому-то ещё экзотическому варианту, то, увы, вы просто обычный кредитор. Вместе с банками и поставщиками бетона. А они обычно с зубами, юристами и нервами крепче.

Фонд защиты прав дольщиков — что это и при чём тут он

С 2017 года в России действует Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Если ваш застройщик банкрот, и вы были дольщиком с зарегистрированным ДДУ, и проект подпадает под 214-ФЗ, есть шанс, что вам поможет именно фонд. Как?
  • Вам достроят квартиру за счёт фонда (другой застройщик доведёт до ума).
  • Либо выплатят компенсацию деньгами (если достроить невозможно или нецелесообразно).
Но фонд не работает со всеми подряд. Он смотрит:
  • Был ли проект включён в реестр проблемных объектов.
  • Есть ли у застройщика признаки мошенничества.
  • Насколько близка была стройка к завершению.
  • Есть ли техническая документация, проект, земля.
Поэтому не все попадают под его крыло. Но если у вас белый ДДУ, платили вы официально, и дом хоть как-то начинался — шанс есть.

А если не дольщик, а просто инвестор?

Вот тут, к сожалению, всё гораздо печальнее. Если у вас нет зарегистрированного ДДУ, фонд вам не поможет. А в деле о банкротстве вы будете стоять в общем хвосте. Можно попробовать доказать, что вы — фактически дольщик, даже если договор был подписан не по форме. Но это уже тяжёлый путь, с рисками. Суд может не признать. Тогда остаётся одно — идти как обычный кредитор, вставать в реестр, ждать, и надеяться, что что-то достанется. По статистике — редко, но иногда возвращают. Особенно если у застройщика осталась земля, техника, офисное здание или хотя бы неплохая мебель.

Что делать, если у застройщика не осталось ничего

Такое бывает часто. Проект закрыт, деньги ушли, на балансе — ноль. В этом случае вас может заинтересовать субсидиарная ответственность. Это когда вы не идёте за деньгами к фирме, а идёте к её учредителям, директорам, бенефициарам. Чтобы добиться этого, нужно:
  • Участвовать в процессе банкротства.
  • Инициировать проверку действий руководства.
  • Добиться признания фиктивного или преднамеренного банкротства.
  • Убедить суд в том, что конкретные люди довели компанию до состояния пустой коробки.
Процесс непростой, но возможный. Особенно если есть подозрение, что деньги выводились — например, через подрядчиков, фиктивные кредиты, аренду «на самих себя» и прочие классические схемы.

А можно подать на мошенничество?

Можно. Но уголовное дело — не заменяет процедуру банкротства. Да, если директора посадят — вам станет немного легче морально. Но деньги это не вернёт. Хотя, если действия застройщика были откровенно мошенническими (продавали по 5 раз одну и ту же квартиру, подписывали фальшивые акты), дело может дойти до реального срока и реального возврата части средств. Но имейте в виду:
  • Следствие работает долго.
  • Уголовное дело — это не гарантия компенсации.
  • Иногда это параллельный процесс, который только мешает гражданскому делу.
Так что если вы не хотите ходить в ОВД, писать объяснительные и общаться с оперативниками — держитесь арбитража. Он более предсказуем.

Что делать, если достался долгострой

Ещё один вариант: вы вложились в квартиру, дом построили на 80%, но ключей нет, регистрации нет, застройщик в банкротстве. Тут может помочь регион, где объект находится. Некоторые субъекты РФ сами занимаются достройкой таких домов — через муниципалитеты, областные фонды, публичные закупки. Так что:
  • Подайте заявление в Фонд защиты дольщиков.
  • Пообщайтесь с администрацией района.
  • Ищите, не выделены ли на дом деньги по госпрограммам.
Иногда достройку берёт на себя новый инвестор. Тогда вы просто переоформляете договор — и уже с ним всё доводите до финала.

Несколько советов по ходу дела

  • Не ждите, что «само решится». Не решится. Нужно заявляться.
  • Не слушайте тех, кто говорит: «суд — это бесполезно». Это не так. Суд — единственный способ зафиксировать своё право.
  • Сохраняйте все документы, письма, расписки, переписку. Даже смайлики могут пригодиться.
  • Не платите странным фирмам, которые обещают «быстро вернуть деньги через знакомых в арбитраже».
  • Объединяйтесь с другими пострадавшими. Коллективные действия — это сила.

А вдруг застройщика выкупит кто-то другой?

Такое бывает. В процессе банкротства может появиться инвестор, который хочет достроить дом. Иногда это спасение. Но тут важно, чтобы ваши права были зафиксированы. Если вы уже в реестре — всё хорошо. Если нет — можете не попасть в «новую волну». Так что не пропускайте стадии.

Всё плохо?

Не обязательно. Да, процедура сложная. Да, деньги не всегда возвращаются в полном объёме. Но шансы есть. Особенно если у вас был нормальный договор, вы официально платили, у застройщика что-то осталось, и суды не затянулись на 8 лет. Самое важное — не оставаться в одиночку. И не ждать, что кто-то придёт и всё сделает. Возврат инвестиций через банкротство — это марафон. Но иногда марафоны выигрывают. Даже с травмой колена.